運(yùn)營(yíng)商財(cái)經(jīng)網(wǎng) /實(shí)習(xí)生陳靜

閩系房企一直是中國(guó)樓市中的重要力量，位列其中的融信集團(tuán)曾經(jīng)做得也很大，融信集團(tuán)董事長(zhǎng)歐宗洪如今日子如何，運(yùn)營(yíng)商財(cái)經(jīng)網(wǎng)也試圖揭秘。

歐宗洪是莆田市鼎鼎有名的“歐氏三兄弟”里的老幺，出生于1971年12月，今年52歲。他的二哥歐宗榮在地產(chǎn)界也是赫赫有名的人物，一手建立“正榮地產(chǎn)”，長(zhǎng)兄歐宗金則創(chuàng)辦了主要布局教育、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)的歐式集團(tuán)。

有了大哥和二哥的經(jīng)驗(yàn)積累，歐宗洪19歲便開(kāi)始創(chuàng)業(yè)。

1995年，歐宗洪創(chuàng)立莆田市交通工程有限公司，先后承包了福寧、福泉、京福、吉林江黃等十幾個(gè)高速公路部分路段的施工建設(shè)，公司年盈利超千萬(wàn)，成為高速公路建設(shè)領(lǐng)域的行業(yè)排頭兵。

剛20歲出頭的歐宗洪就能夠執(zhí)掌這種級(jí)別的交通工程有限公司，足以說(shuō)明他前途不可限量。初次試水的成功給予歐宗洪極大的鼓勵(lì)，為日后進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域奠定了基礎(chǔ)。

2000年，歐宗洪開(kāi)辦莆田市交通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)始介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。

一年后，他開(kāi)發(fā)了莆田市當(dāng)年的第一高樓“觀橋御景”樓盤。因?yàn)轫?xiàng)目是拿著境外高檔樓盤的圖紙一比一建設(shè)，“觀橋御景”開(kāi)盤就賣到了1400元/平方米，比當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)貴了近三倍。價(jià)格雖貴，但項(xiàng)目憑借著優(yōu)雅的環(huán)境以及完善的設(shè)施，吸引了不少在外做生意的莆田人。開(kāi)盤不久后就全部售罄，歐宗洪因此一炮而紅。

2003年，歐宗洪開(kāi)始進(jìn)軍福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，借助大哥歐宗金幫他招攬來(lái)的數(shù)支民間資本，歐宗洪成立福建融信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

然而事情并不像歐宗洪預(yù)料得一般順利。

2007年，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。同年9月，歐宗洪在福州一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上以15.5億元總價(jià)，每平方米9953元的樓面價(jià)，競(jìng)得福州原玻璃廠、保溫瓶廠地塊，刷新福州地塊單價(jià)紀(jì)錄。

2007年年底，由于國(guó)家出臺(tái)樓市調(diào)控政策，提高了二套房首付的比例及房貸利率，直接令福州樓市成交量腰斬。2008年2月，歐宗洪不得不以損失7000萬(wàn)元土地定金的方式，將地塊吐回。

直到2009年，憑借政府救市的“四萬(wàn)億計(jì)劃”，歐宗洪抓住機(jī)遇，一躍沖上巔峰。隨后不到7年，融信在福州及周邊的房地產(chǎn)營(yíng)收從不到10億急速擴(kuò)張到近100億，進(jìn)入全國(guó)地產(chǎn)TOP50行列。

2016年初，融信集團(tuán)在港交所正式掛牌上市。

上市后的融信更加意氣風(fēng)發(fā)。2016年，融信中國(guó)耗資484.46億元，獲得21宗土地，新增總建筑面積527.12萬(wàn)平方米。2017年，總計(jì)拿地78宗，新增總建筑面積1482萬(wàn)平方米。這樣的拿地速度可以說(shuō)是瘋狂至極。

因?yàn)椴幌魏未鷥r(jià)拿地，融信的企業(yè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。2018年，融信合約銷售額從2015年的119.11億元增至1218.84億元，邁入千億房企行列。

歐宗洪的融信集團(tuán)與他哥哥歐宗榮的正榮集團(tuán)都是靠著“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，將杠桿政策運(yùn)用到極致，以負(fù)債換資產(chǎn)。

這樣的玩法在房地產(chǎn)行業(yè)中并不少見(jiàn)，然而該模式必須不斷融資，不容放緩，否則困境就會(huì)隨之而來(lái)。

去年7月，融信旗下的兩支美元債由于未能按時(shí)兌付利息，發(fā)生實(shí)質(zhì)違約。距離該消息一周前，融信兩筆總金額為21.5億元的境內(nèi)債未按時(shí)兌付，剛宣布展期一年。

截至今年6月30日止，融信中國(guó)總負(fù)債1487.50億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84.38%，高于70%國(guó)家紅線。

面對(duì)巨額負(fù)債，歐宗洪將如何應(yīng)對(duì)？運(yùn)營(yíng)商財(cái)經(jīng)網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。