房價暴漲背后：買什么都不如買磚頭

經(jīng)濟觀察報張鳳玲/文9月26日，北京雙井公積金貸款中心，楊明遞上一疊資料，資料是公積金補繳證明、社保1年原件證明、勞動合同等補繳公積金資料。

楊明剛在北京購買總價1套250萬元的房產(chǎn)，首付130萬元，他自有存款100萬元，其中60萬元來自于3年期限的個人無息借款(親戚)，自己存款60萬元，還有10萬元來自于消費貸。

6倍杠桿，用40萬元撬動了250萬的房產(chǎn)項目。

他們如何運用杠桿

6倍杠桿，在許多蜂擁而至的搶房者眼中，這是屬于低杠桿。樓市杠桿工具非常豐富：首付貸、房抵貸、消費貸、經(jīng)營貸等產(chǎn)品，年利率從4%到15%不等。

而楊明買房借用杠桿工具是：眾籌首付、消費貸。

一年前楊明還想攢錢，全款買房，但楊明發(fā)現(xiàn)，越攢錢，他距離房產(chǎn)越遠，2年前，楊明的同窗采取全杠桿買房，定金5萬元靠刷信用卡，首付60萬靠房本抵押貸款，200萬元組合貸款，根據(jù)楊明同學的口述，等到他房子正式過網(wǎng)簽后，他從另外一家銀行貸出房產(chǎn)凈值的70%，以消費貸的名義貸出來，這筆錢用來裝修房屋，今年9月份，目前楊明同窗出售完該房產(chǎn)，穩(wěn)賺200萬元。

在楊明看來，借用杠桿買房，人的階層會提升；不借用杠桿買房，境遇會反過來。

據(jù)他介紹，此前他因臨時有事急需用錢，剛好有一個做P2P業(yè)務員打電話給他，想他兜售“房抵貸”等理財產(chǎn)品，他尋找某金融機構貸款6萬元，月利息0.475%，3天內就放款給楊明。

“本來當時只是過橋，本來我認為2個月就還清，但對方說只需要5個月還清就可以了。”楊明說。

多名金融機構人士表示，目前樓市杠桿的使用對象是：前端杠桿使用者是購房者和開發(fā)商，后端杠桿使用者是P2P公司等金融機構。杠桿使用形式是：連環(huán)加杠桿。

為什么要加杠桿？

金融機構為何愿意高杠桿把錢借給普通購房者？

“之前把錢投入到創(chuàng)業(yè)公司，就是擊鼓傳花的天使投資、A輪、B輪、C輪……結果投資回報率低于資金成本線，還是把錢投資到房產(chǎn)最靠譜。”某金融集團投資部負責人稱，這輪杠桿運動中，金融機構的錢來源于富豪階層或中產(chǎn)階層，人們把錢注入到像P2P等金融機構，中產(chǎn)階層向金融機構借錢，加杠桿買房，房價暴漲，中產(chǎn)階層手中財富增值。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示：2016年1-7月民間固定資產(chǎn)投資滑落至2.1%，去年同期是11.3%；然而今年7月央行新增人民幣貸款達4636億元，其中住戶部門新增貸款達4575億元。而在過去的五年中，每年新增貸款中住戶部門貸款占比均低于40%。

記者綜合銀監(jiān)會、盈燦咨詢的公開數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)：目前有超過700家P2P從事房抵貸業(yè)務，成交量接近1400億元，收益率高達11%，平均借款期限為5.24個月。

瘋狂的杠桿運動似乎讓人們保住了手中的財富，根據(jù)國家統(tǒng)計局9月19日公布“8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，在全國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上漲的城市達到62個，二手住宅同樣也出現(xiàn)了樣本城市全面普漲的情況，其中北上廣深一線城市房價上漲幅度分別是25.8%、37.8%、21.2%、37.3%，暴漲速度遠超整體經(jīng)濟增長。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長鄒錦標告訴經(jīng)濟觀察報記者：“不要怪老百姓瘋狂，也不要怪房地產(chǎn)瘋狂，更不要怪金融機構瘋狂，大家似乎都沒有太多選擇的余地，投資股票碰到股災，很多對創(chuàng)業(yè)公司的投資只是在投資講故事的能力，投資汽車是貶值，買什么都不如買磚頭。”

不止購房者

個人杠桿購房的場景在杠桿生態(tài)中只是冰山一角，房企、保險公司等也參與到翹杠桿運動中。

寶能系借助數(shù)倍杠桿撬動萬科股票，融信110億元高杠桿拿地，這些企業(yè)成為這輪土地和房地產(chǎn)股票價格上漲的主角，他們也把配股、發(fā)債、信托、中票、短融等杠桿工具運用到極致，在流動性寬裕時候，資金通過資管計劃、保險理財?shù)惹烙咳敕康禺a(chǎn)，目前房價暴漲，金融機構也在其中獲得了超額回報。

種種現(xiàn)象，意味著中國的房地產(chǎn)行業(yè)進入由金融杠桿劇烈推動發(fā)展的時代。前述金融集團投資部負責人說，金融機構一參與進房地產(chǎn)，就有泡沫了，“但還沒到崩盤時候，如果崩盤，說不定金融機構早就開始撤資了。”

鄒錦標分析，未來一線城市房價可能會再漲，在資本市場的助推下，房地產(chǎn)將進入全新時代，普通購房者全款買房、房企不借助金融杠桿發(fā)展，單獨奮斗生存艱難。

“核心還是中國基礎設施強大，中國很多城市比發(fā)達國家首都的交通還方便，唯一的辦法還是早點買房，至于泡沫，要辯證地看，房地產(chǎn)的泡沫就像啤酒的泡沫，有一點泡沫啤酒才好喝，全部都是泡沫就沒啤酒口感了。”鄒錦標說。