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營改增助推企業(yè)炒房?專家稱未現(xiàn)企業(yè)大規(guī)模買房

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營改增助推企業(yè)炒房?專家稱未現(xiàn)企業(yè)大規(guī)模買房

房價大漲讓利潤微薄的實體企業(yè)趨向投資買房,而營業(yè)稅改增值稅(營改增)中允許企業(yè)將不動產(chǎn)納入進項抵扣,更是直接降低企業(yè)買房成本,將刺激企業(yè)加入“炒房”大軍。這一觀點近期在網(wǎng)絡上流傳,但是事實真如此么?

接受第一財經(jīng)記者采訪的專家認為,出于具體政策限制、風險管控等因素,不動產(chǎn)抵扣并未刺激企業(yè)大量炒房。從稅制改革角度看,不動產(chǎn)抵稅完全符合增值稅改革大方向,完善了增值稅抵扣鏈條。

今年以來,一線城市和多個二線城市的樓市進入瘋漲模式,到8月,國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市住宅銷售價格中,比去年同期上漲的城市達62個,廈門、合肥等地同比漲幅更是超過40%。這讓廈門等地方重啟限購。

房價大幅上漲使得企業(yè)“做實業(yè)不如炒房”觀點更為人接受。近日在浙江德清縣新莫干山會議上,當華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康被問及作為一個企業(yè)家是做實業(yè)還是炒房時,他的回答是,作為企業(yè)家,實業(yè)利潤微薄,而炒房利潤可觀,答案很明顯。

近日上市公司*ST寧通B賣掉兩套學區(qū)房,從而實現(xiàn)扭虧為盈保殼。

*ST寧通B在2004年以營銷工程人員辦公居住名義在北京西城區(qū)買了兩套140多平方米的學區(qū)房,根據(jù)評估公司評估,這兩套房產(chǎn)原值總計214.71萬元,截至2016年7月底,評估值為2272.62萬元,相比2004年漲了約16倍。

趨利行為也讓不少企業(yè)考慮買房,而營改增新政給了實實在在的優(yōu)惠。而5月1日營改增新政推出一項重磅政策,即企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅可以納入進項抵扣范圍,且兩年可以抵扣完畢。

這一舉措將明顯降低企業(yè)購房成本,是國家為了給企業(yè)降成本一大優(yōu)惠舉措。據(jù)第一財經(jīng)記者了解,官方在此次營改增新政5000億元減稅預期中,不動產(chǎn)納入進項抵扣減稅規(guī)模達到3000億元。

在當前房價瘋漲背景下,也有觀點擔心,這一減稅政策可能被企業(yè)利用來投機炒房。即因為買房能抵扣增值稅,此舉不僅大大消減了企業(yè)的稅務成本,而且更將企業(yè)推進了“搶房大軍”。

對于企業(yè)利用不動產(chǎn)抵稅新政來炒房的觀點,有人認可,也有人不認同。

一位稅務局人士告訴第一財經(jīng)記者,這種觀點有道理,不過從國家層面來看,這一政策是給企業(yè)減負的制度性紅利。現(xiàn)實操作中,企業(yè)的確可以利用這一政策購買民用住宅,但是否推高房價還需要數(shù)據(jù)支撐。

上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰對第一財經(jīng)記者分析,從他了解的數(shù)據(jù)情況看,買房子的主力還是個人,沒有看到企業(yè)買房激增的情況。

他認為出現(xiàn)這種情況有三種原因。第一,目前絕大部分的房企選擇的都是簡易征收,只能開具增值稅普通發(fā)票,企業(yè)購入是不能抵扣的。第二,企業(yè)如果購房的話,盡管增值稅可以抵扣,但還要負擔持有成本,每年要繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅,將來拋售的時候涉及增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅,成本遠高于個人。第三,企業(yè)購房還面臨一定風險,如果將來企業(yè)不景氣,導致破產(chǎn),賬面資產(chǎn)都是要由法院處理的,但如果是個人購房的話,即便企業(yè)破產(chǎn),房子還是屬于個人所有。

普華永道中國中區(qū)流轉稅服務的主管合伙人李軍告訴第一財經(jīng)記者,上述觀點有失偏頗。將不動產(chǎn)納入進項抵扣是營改增是完善流轉稅稅制的一個環(huán)節(jié),并不是以去庫存為主要目的,上面的說法有些本末倒置了,而且可以抵扣的一般是指與生產(chǎn)經(jīng)營有關的進項稅。

中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室主任楊志勇對第一財經(jīng)分析,不動產(chǎn)抵扣是增值稅制的完善,是增值稅中性作用的要求。制度是制度,不應該和房地產(chǎn)市場有過多聯(lián)想。

國家行政學院經(jīng)濟學部教授馮俏彬告訴第一財經(jīng)記者,任何政策都會產(chǎn)生意想不到的效果。不是為了控制房價,我們就不去采取不動產(chǎn)進項抵扣政策,不采取這個政策企業(yè)就不買房了?因此關鍵問題應該營改增不動產(chǎn)進項抵扣政策主要解決目標,即增值稅制度的完善,而不是看企業(yè)策略性的反映。

賈康告訴第一財經(jīng)記者,不動產(chǎn)進項抵扣的確刺激企業(yè)購房,在炒房方面可以出臺一些政策補丁。但是從稅制改革來看,不動產(chǎn)納入進項抵扣方向是肯定的,讓增值稅有一個完整的抵扣鏈條。

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