樓市高熱，投資客瘋狂進(jìn)場(chǎng)。“買與不買”的抉擇之中，橫亙的是對(duì)“泡沫”的判斷。由此可見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)仍舊是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定劑。

然而，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期沉淀資金過(guò)多，運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)融資成本往往居高不下，鑒于此，無(wú)論是幾年前處于藍(lán)海，或者幾年后將處于紅海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，最大的武器都是金融資本。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)園區(qū)ppp規(guī)模已經(jīng)超過(guò)6000億元。多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最終一定要走向PPP模式，因?yàn)樵撃Ｊ侥軌?ldquo;讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資回歸到了融資本質(zhì)，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸到社會(huì)公共服務(wù)產(chǎn)品的本源”和“大運(yùn)營(yíng)”的本質(zhì)屬性。

運(yùn)營(yíng)能力決定生死

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)能夠夠得上運(yùn)用PPP模式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，往往其規(guī)模都比較大，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)之際，現(xiàn)金流是硬指標(biāo)。因此，除了考驗(yàn)企業(yè)的融資能力外，運(yùn)營(yíng)能力更為重要。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)，實(shí)際上還是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。我認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力方面，在現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)上，盈利能力將遭到挑戰(zhàn)。大浪淘沙，留下來(lái)的一定是有客戶，有運(yùn)營(yíng)能力，并且在運(yùn)營(yíng)期間能把潛力挖掘出來(lái)，把收益控制住的企業(yè)。”在“2016中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)榜單發(fā)布會(huì)”上，平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流部總經(jīng)理陳沛彬向記者如是表示。

對(duì)此，天安數(shù)碼城城總裁杜燦生也稱，鑒于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑，新成立的企業(yè)去購(gòu)買或者租賃辦公樓是有限的，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)進(jìn)入比較痛苦的階段，大家都要小心，不能一下子開(kāi)得太多，只能按照這個(gè)市場(chǎng)的需求來(lái)開(kāi)發(fā)手中的土地。

不過(guò)，華鑫股份總經(jīng)理曹宇則表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是能不能做出一些產(chǎn)業(yè)，然后帶著產(chǎn)業(yè)去拓展，這樣會(huì)獲取一些低成本的土地。目前新增工業(yè)土地非常緊張，但大量工業(yè)用地都急需二次開(kāi)發(fā)，可見(jiàn)這個(gè)市場(chǎng)還是很大的。

此外，他還認(rèn)為，應(yīng)在增值服務(wù)方面做布局，在園區(qū)里面打造一條生態(tài)鏈，打通上下游，提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，以此提升盈利能力。

有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)高層向記者透露，“現(xiàn)在我們是投資收益和租賃銷售收入模式，去年投資收益占43%，房地產(chǎn)租賃銷售占57%。”如果是這樣，通過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機(jī)融合，協(xié)同發(fā)展，未來(lái)將形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠相對(duì)平衡的商業(yè)模式。

融資渠道多元化

然而，能否在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的巨大市場(chǎng)空間中謀得穩(wěn)定的快速發(fā)展，找到低成本資金的能力最為關(guān)鍵，要不然，企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園的快速?gòu)?fù)制。

而當(dāng)前市場(chǎng)上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式，包括上市、PPP、證券化、信托和并購(gòu)等，渠道已經(jīng)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。舉例來(lái)看，首先就是華夏幸福。有消息稱，華夏幸福有上百人的金融運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，其擴(kuò)張很大程度上是依賴于金融資本。

事實(shí)上，今年以來(lái)，流動(dòng)性泛濫，很多企業(yè)融資成本開(kāi)始降低，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)債成本也在不斷降低。

7月22日，張江高科2016年公司債第一期發(fā)行，期限5年，20億元的規(guī)模，票面利率2.95%，評(píng)級(jí)AAA級(jí)，規(guī)模15億元，可超額配售不超過(guò)5億元。而2009年，張江高科同樣是發(fā)行了五年期的2億元的債券，當(dāng)時(shí)的利率是5.9%，是現(xiàn)在的兩倍。

顯然，這也可以看出，張江高科從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，轉(zhuǎn)型為高科技投行之后，贏得了廣大投資者的一個(gè)廣泛的認(rèn)可。

同樣在7月份，中國(guó)物流地產(chǎn)第一股，同時(shí)也是中國(guó)本土最大民營(yíng)物流地產(chǎn)商上海宇培集團(tuán)在香港聯(lián)交所成功掛牌上市；中國(guó)第一支物流地產(chǎn)REIT富春控股集團(tuán)棲霞中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托成功赴新加坡IPO；南山控股換股吸收合并深基地，寶灣物流將隨深基地同進(jìn)入A股市場(chǎng)。

億達(dá)科技新城總裁于大海表示，現(xiàn)在普遍存在融資難問(wèn)題，尤其對(duì)民營(yíng)企業(yè)來(lái)講，希望未來(lái)探索走出資產(chǎn)證券化的道路，采取一些租金、房產(chǎn)換產(chǎn)權(quán)的模式，解決短期的現(xiàn)金流和未來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系。

或許，融資渠道的多元化拓寬，能夠讓一個(gè)企業(yè)有足夠多的時(shí)間去消化前期擴(kuò)張帶來(lái)的后遺癥。