中國園區(qū)PPP規(guī)模超6000億元 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)低成本融資渠道拓寬
樓市高熱,投資客瘋狂進場。“買與不買”的抉擇之中,橫亙的是對“泡沫”的判斷。由此可見,產(chǎn)業(yè)仍舊是一個城市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定劑。
然而,由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期沉淀資金過多,運營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)融資成本往往居高不下,鑒于此,無論是幾年前處于藍海,或者幾年后將處于紅海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,最大的武器都是金融資本。
據(jù)統(tǒng)計,中國園區(qū)ppp規(guī)模已經(jīng)超過6000億元。多位業(yè)內(nèi)人士均認為,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最終一定要走向PPP模式,因為該模式能夠“讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資回歸到了融資本質(zhì),讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸到社會公共服務(wù)產(chǎn)品的本源”和“大運營”的本質(zhì)屬性。
運營能力決定生死
一般來說,對于一個能夠夠得上運用PPP模式運營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目,往往其規(guī)模都比較大,滾動開發(fā)之際,現(xiàn)金流是硬指標。因此,除了考驗企業(yè)的融資能力外,運營能力更為重要。
“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的痛點,實際上還是企業(yè)的運營能力。我認為,未來一段時間內(nèi),在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營能力方面,在現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)上,盈利能力將遭到挑戰(zhàn)。大浪淘沙,留下來的一定是有客戶,有運營能力,并且在運營期間能把潛力挖掘出來,把收益控制住的企業(yè)。”在“2016中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強榜單發(fā)布會”上,平安不動產(chǎn)工業(yè)物流部總經(jīng)理陳沛彬向記者如是表示。
對此,天安數(shù)碼城城總裁杜燦生也稱,鑒于實體經(jīng)濟的下滑,新成立的企業(yè)去購買或者租賃辦公樓是有限的,未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能會進入比較痛苦的階段,大家都要小心,不能一下子開得太多,只能按照這個市場的需求來開發(fā)手中的土地。
不過,華鑫股份總經(jīng)理曹宇則表示,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是能不能做出一些產(chǎn)業(yè),然后帶著產(chǎn)業(yè)去拓展,這樣會獲取一些低成本的土地。目前新增工業(yè)土地非常緊張,但大量工業(yè)用地都急需二次開發(fā),可見這個市場還是很大的。
此外,他還認為,應(yīng)在增值服務(wù)方面做布局,在園區(qū)里面打造一條生態(tài)鏈,打通上下游,提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù),以此提升盈利能力。
有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)高層向記者透露,“現(xiàn)在我們是投資收益和租賃銷售收入模式,去年投資收益占43%,房地產(chǎn)租賃銷售占57%。”如果是這樣,通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機融合,協(xié)同發(fā)展,未來將形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠相對平衡的商業(yè)模式。
融資渠道多元化
然而,能否在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的巨大市場空間中謀得穩(wěn)定的快速發(fā)展,找到低成本資金的能力最為關(guān)鍵,要不然,企業(yè)無法實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園的快速復(fù)制。
而當前市場上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式,包括上市、PPP、證券化、信托和并購等,渠道已經(jīng)呈現(xiàn)多元化趨勢。舉例來看,首先就是華夏幸福。有消息稱,華夏幸福有上百人的金融運作團隊,其擴張很大程度上是依賴于金融資本。
事實上,今年以來,流動性泛濫,很多企業(yè)融資成本開始降低,很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)債成本也在不斷降低。
7月22日,張江高科2016年公司債第一期發(fā)行,期限5年,20億元的規(guī)模,票面利率2.95%,評級AAA級,規(guī)模15億元,可超額配售不超過5億元。而2009年,張江高科同樣是發(fā)行了五年期的2億元的債券,當時的利率是5.9%,是現(xiàn)在的兩倍。
顯然,這也可以看出,張江高科從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商,轉(zhuǎn)型為高科技投行之后,贏得了廣大投資者的一個廣泛的認可。
同樣在7月份,中國物流地產(chǎn)第一股,同時也是中國本土最大民營物流地產(chǎn)商上海宇培集團在香港聯(lián)交所成功掛牌上市;中國第一支物流地產(chǎn)REIT富春控股集團棲霞中國運通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托成功赴新加坡IPO;南山控股換股吸收合并深基地,寶灣物流將隨深基地同進入A股市場。
億達科技新城總裁于大海表示,現(xiàn)在普遍存在融資難問題,尤其對民營企業(yè)來講,希望未來探索走出資產(chǎn)證券化的道路,采取一些租金、房產(chǎn)換產(chǎn)權(quán)的模式,解決短期的現(xiàn)金流和未來長期經(jīng)濟增長之間的關(guān)系。
或許,融資渠道的多元化拓寬,能夠讓一個企業(yè)有足夠多的時間去消化前期擴張帶來的后遺癥。