■ 市場掃描

如果說國慶期間的樓市數(shù)據(jù)不足以反映“9·30”新政對市場的撼動，那么在10月漸行漸遠(yuǎn)的現(xiàn)在，“9·30”對二手房市場的影響正在逐步顯現(xiàn)。據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月中上旬北京二手房網(wǎng)簽下跌25%，而中介的實際成交量也出現(xiàn)了不同程度的下滑。面對新政影響，二手房買賣雙方正處于新的觀望階段。

中上旬網(wǎng)簽量下滑近三成

新政落地后，二手房市場的表現(xiàn)正在一步步趨近大家的猜測。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2016年10月中上旬(1日-20日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽12400套，與9月中上旬相比下降了25.9%。其中，國慶節(jié)7天長假過后，共網(wǎng)簽12191套，日均網(wǎng)簽938套，較9月日均網(wǎng)簽量下降7.8%。

而在之后的10月21日，北京二手房網(wǎng)簽量驟然腰斬，交易量創(chuàng)下了“十一”之后的最低值。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較市場真實交易有一定的滯后性，所以雖然上周北京二手住宅的網(wǎng)簽量在環(huán)比增加，但這反映的其實是國慶前的交易狀況。而從我愛我家北京公司的實際交易數(shù)據(jù)來看，“9·30”新政以來，二手住宅交易降溫明顯，41周(10月3日-9日)、42周(10月10日-16日)、43周(10月17日-23日)的簽單量連續(xù)下滑，較9月高點時已下降了7成左右。同時，10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將進(jìn)一步下滑

從7月至今的周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)走勢可以看出，剛剛過去的第42周網(wǎng)簽量與7、8、9月各周的交易量相比并不算太低。胡景暉分析認(rèn)為，國慶長假后的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然還不算太低，但10月新達(dá)成的交易量的下滑卻毋庸置疑，相信隨著時間的推移，實際交易的低迷也將傳導(dǎo)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，10月21日網(wǎng)簽量腰斬就是信號。

“這是因為10月以來網(wǎng)簽的客戶，大部分都是在新政出臺前就已簽署了購房合同的客戶，新政影響下，部分客戶延緩或取消了購房計劃，違約現(xiàn)象確有發(fā)生，但是大規(guī)模違約的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，絕大部分客戶還是選擇了完成交易。”胡景暉表示。

同時，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心顯示，10月第2周，北京二手房網(wǎng)簽量節(jié)后回穩(wěn)，整體水平恢復(fù)至低于9月同期、高于7月同期的水平，說明新政抑制了10月網(wǎng)簽過熱的情況，但市場走勢仍在穩(wěn)定區(qū)間。

房天下統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，10月以來，北京二手房73.7%的關(guān)注度集中在朝陽、海淀、豐臺、昌平、房山、大興、西城，其中昌平、房山、大興關(guān)注度高但房價并未居高。通州二手房掛牌均價則已經(jīng)脫離城六區(qū)的一梯隊，并且關(guān)注度表現(xiàn)平平，由“副中心”帶來的熱度正逐步回歸冷靜。

■ 市場各方

中介

“嚴(yán)查”風(fēng)暴來了 下架虛假房源

在“9·30”新政加碼的同時，相關(guān)部門對于中介的嚴(yán)查也在繼續(xù)。

最近，有購房者對新京報記者表示，自己關(guān)注的區(qū)域里二手房掛牌房源數(shù)量出現(xiàn)了驟減。

“前兩天我看中附近小區(qū)的一套小三居，今天中午上網(wǎng)站一看，那套房源已經(jīng)不見了。而且在成交記錄里也沒有這套房源。”家住青年路附近的孫先生表示，他咨詢了中介經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人表示那套房源現(xiàn)在已經(jīng)下架，“可以幫忙再尋找類似房源”。

記者了解到，“9·30”新政后監(jiān)管部門對虛假房源的再次表態(tài)，讓中介機構(gòu)都不敢“頂風(fēng)作案”。目前市場上各大小中介機構(gòu)都悄悄下架了一些“問題”房源。

方莊區(qū)域一從業(yè)多年的二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者，監(jiān)管部門對虛假房源、哄抬房價等行為查得很嚴(yán)，各大小中介機構(gòu)都在自查房源。一些沒有房產(chǎn)證的房子，嚴(yán)格意義上是尚未達(dá)到出售條件的房子，屬于違規(guī)銷售。“最近‘風(fēng)聲緊’，這類房源經(jīng)紀(jì)人肯定不敢拿出來賣。”

同時，也有媒體報道，某二手房網(wǎng)站在天通苑區(qū)域的房源兩天內(nèi)驟減3/4。據(jù)中介人員介紹，由于近期相關(guān)部門的嚴(yán)查，該中介已經(jīng)逐漸開始下架一批此前業(yè)主沒有備案出售委托登記的房源。

根據(jù)“9·30”新政的相關(guān)要求，將加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)活動的管理，在全市全面實施存量房交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得違規(guī)獨占房源信息、哄抬房價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)要實行明碼標(biāo)價，嚴(yán)禁從事首付貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房源排查的展開，北京二手房市場的現(xiàn)有掛牌房源的真實性將大幅提高。在保障二手房交易安全的同時，購房者也可以減少信息收集時間，促進(jìn)市場良性發(fā)展。

買方

有棄購有觀望 邊判斷邊找機會

“9·30”新政出臺的近一個月時間里，北京二手房市場的買家正在市場上觀望，判斷著合適的出手時機。

“最近前來咨詢看房的客戶明顯減少，成交頻率也相對變低了。”位于朝陽區(qū)傳媒大學(xué)附近的一家中介門店經(jīng)紀(jì)人向記者表示，國慶長假之后，該區(qū)域的二手房交易相比節(jié)前出現(xiàn)了明顯降溫，“帶看量減少、成交量下滑、成交周期拉長”成為最為主要的特征。

記者在采訪中了解到，首付比例的提高著實令不少人的換房計劃出現(xiàn)了波折。

倪女士最近計劃將家中的兩居出手，換一套小三居。誰知換房計劃還沒實現(xiàn)，“9·30”新政突至，讓她的換房計劃暫時擱淺。“因為現(xiàn)在再購置房產(chǎn)的話就算二套房，和以前‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的政策相比，首付立刻多了20%，我和老公都是工薪族，一時籌不出這些錢。”

在目前以換房為主導(dǎo)的二手房市場上，類似情況不在少數(shù)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京的二手房購房者人群中，“連環(huán)單”的比例在2016年高達(dá)45%左右，也就是說，其中賣掉一套房再買一套房的改善型購房者占比接近一半。在這種情況下，信貸政策的變化對市場的影響非常大。

另一方面，部分購房者則開始嘗試在“降溫”的市場中尋找出手的機會。

陳女士在昌平有一套房產(chǎn)，但因為孩子在西城上學(xué)，因此在西城租房。最近，她開始密切關(guān)注起二手房市場的行情，計劃在市場低點抄底購置一套西城區(qū)的房產(chǎn)。

和陳女士有著類似情況還有馬先生。去年下半年市場正熱時，他在昌平沙河附近購置了一套新房。可是每天通勤的時間長、生活配套欠缺，這令馬先生萌生了“進(jìn)城”的想法。“不知道政策對房價的影響什么時候會見效。”

我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，10月中上旬我愛我家門店的新增客戶量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月同期上漲了50%。可見，新政過后，北京二手房市場的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，客戶端陷入觀望，有意愿看房、購房的客戶大幅減少，節(jié)前的恐慌購房氣氛已然不在。

對于目前二手房市場上買房的情況，有業(yè)內(nèi)人士表示，“9·30”新政按首套、二套、普宅、非普宅的標(biāo)準(zhǔn)普遍提高了商業(yè)貸款的最低首付比例，這樣的嚴(yán)厲政策可以說是給此前過熱的樓市注入了一針強有力的鎮(zhèn)靜劑，購房者或是不得不取消購房計劃或是延遲購房計劃，或是選擇觀望等待，加上不少銀行自行收緊了信貸，市場交易的冷卻當(dāng)屬必然。

賣方

預(yù)期轉(zhuǎn)變部分報價松動

本周二，記者以買房人咨詢位于東四環(huán)某中介門店經(jīng)紀(jì)人。據(jù)門店一經(jīng)紀(jì)人介紹，新政對大戶型的打壓最為明顯，尤其是二套非普通住宅，首付比例從50%到70%，讓不少購房人措手不及，“從國慶節(jié)到現(xiàn)在，小區(qū)里還沒有成交一套房源。”

也許正是由于這種情況，二手房交易環(huán)節(jié)中的賣方態(tài)度似乎也發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變。

“最近中介推薦房源的電話變多了，一到周四、周五，總會有聯(lián)系約看房源的電話打來。要是在前兩個月，想要看套房，業(yè)主還要先聽聽報價再決定讓不讓看。”最近，購房人李女士感受到了二手房買賣中賣方態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

“跟之前惜售不一樣，一些業(yè)主開始積極賣房了。”上述中介經(jīng)紀(jì)人表示，新政出臺后，部分業(yè)主的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，想要趁著房價還處于市場高點時出手。因此，這小半個月以來，門店的新增房源增多了，“每天都能新收幾套待售房源”。

據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，近期，著急出手套現(xiàn)的業(yè)主迅速增多，漲價業(yè)主銷聲匿跡，近五成左右的業(yè)主有降價意愿。同時，隨著市場的降溫，城市核心區(qū)前期房價漲幅較大的區(qū)域的大戶型房源，其價格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在新政的嚴(yán)厲調(diào)控下，買賣雙方的博弈形勢已經(jīng)發(fā)生變化，買方的話語權(quán)正在加大，而賣方的話語權(quán)則在減小，因此，樓市價格正在朝著有利于買方的一側(cè)傾斜，大部分地區(qū)價格止?jié)q，部分區(qū)域甚至開始回調(diào)。預(yù)計四季度北京的二手房市場成交量將持續(xù)回落，房價將企穩(wěn)并回落。