9月底以來(lái)，新一輪樓市調(diào)控颶風(fēng)席卷樓市，成為近期最熱議的話題。隨著樓市政策的發(fā)力，北京樓市一改前期的亢奮火熱，迅速入秋：國(guó)慶假期過(guò)后，北京全市新建商品住宅、二手房成交量均出現(xiàn)明顯下降;之前因擔(dān)心價(jià)格上漲的購(gòu)房者心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望，一些“大房子”已經(jīng)開(kāi)始悄悄降價(jià)……樓市開(kāi)始回歸久違的理性。

樓市的理性回歸僅僅只是開(kāi)始，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，有了政策的強(qiáng)力調(diào)控，市場(chǎng)接下來(lái)肯定會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的窗口期，購(gòu)房者會(huì)逐漸趨于冷靜，市場(chǎng)不復(fù)之前的瘋狂，交易量很難繼續(xù)維持高位，價(jià)格的上漲推力也會(huì)減小。因此，進(jìn)入四季度后，無(wú)論新房還是二手房，交易量無(wú)疑都將下滑，房?jī)r(jià)漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩(wěn)。

京華時(shí)報(bào)記者邢飛潘秀林

成交量新房、二手房降溫明顯

8天，19城。北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、東莞、珠海、福州、惠州。這份涵蓋一二三線城市的調(diào)控名單，預(yù)示著緊縮調(diào)控政策的颶風(fēng)再度席卷樓市。北京，無(wú)疑擊出了這輪調(diào)控中力度最重的一拳。原本就執(zhí)行著全國(guó)尺度最嚴(yán)格的限購(gòu)之余，北京又將購(gòu)房的首付比例提高了5%-20%，大力為樓市減杠桿、降需求。同時(shí)，又在土地政策上祭出三記重劍，“9070”、“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”、“增加自住房供應(yīng)”，力求增加中小戶型、中低總價(jià)的商品房供給。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年10月上旬(1-10日)，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽560套，與上月同期相比大幅下跌了68.7%，與去年10月份同期相比則下降了45.8%。

從近3個(gè)月的日均交易量來(lái)看，國(guó)慶假期過(guò)后，北京全市新建商品住宅的日均網(wǎng)簽量?jī)H110余套，遠(yuǎn)遜于9月份日均近250套的成交量。受樓市調(diào)控影響，十一至今北京的新建商品住宅交易已經(jīng)連續(xù)多日處在低水位，市場(chǎng)的整體熱度以及假期結(jié)束后的市場(chǎng)回溫幅度都大大降低。

同樣下跌的還有二手房。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月上旬(1-10日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽2810套，與上月同期相比大幅下跌了65.7%。從二手住宅每日的網(wǎng)簽量走勢(shì)也可以看出，十一長(zhǎng)假期間，北京二手住宅的網(wǎng)簽量明顯低于前三個(gè)月的周末、節(jié)假日的交易量，國(guó)慶節(jié)后三個(gè)工作日，二手住宅的網(wǎng)簽量分別為784套、905套、912套，不足1000套的網(wǎng)簽量也明顯不如此前工作日基本都在千套以上的表現(xiàn)。受限購(gòu)政策影響，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始明顯降溫。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從買(mǎi)賣(mài)合同到網(wǎng)簽上線，各地是有時(shí)間差的，特別是限購(gòu)城市，比如一線城市需要審核購(gòu)房資格等，所以10月份特別是上半月你看到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)肯定都不是新政策后成交的。這一次的新政，的確是過(guò)去十天，讓市場(chǎng)告別了2016年的恐慌，快速地回歸到了2015年水平。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，9月30日以來(lái)的這輪全國(guó)樓市調(diào)控中，北京的政策可謂非常嚴(yán)厲，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把貸款首付比例劃分成四檔的政策也是極大地抑制了過(guò)度購(gòu)房，照顧了自住型需求。市場(chǎng)需求受限的情況下，新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)自然都顯現(xiàn)出了降溫趨勢(shì)。

胡景暉認(rèn)為，有了政策的強(qiáng)力調(diào)控，市場(chǎng)接下來(lái)肯定會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的窗口期，購(gòu)房者會(huì)逐漸趨于冷靜，市場(chǎng)不復(fù)之前的瘋狂。而失去需求的支撐，市場(chǎng)的交易量很難繼續(xù)維持高位，價(jià)格的上漲推力也會(huì)減小。因此，進(jìn)入四季度后，無(wú)論新房還是二手房，交易量無(wú)疑都將下滑，房?jī)r(jià)漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩(wěn)。

郭毅認(rèn)為，多方組合重拳之下，北京樓市成交量已應(yīng)聲而降，而接近年底銀行收縮信貸的窗口期即將到來(lái)，首付提高、信貸收緊，將使得部分客群的購(gòu)房計(jì)劃被迫延期，另外由于未來(lái)自住房供應(yīng)還將加大供給，加之調(diào)控重拳之下市場(chǎng)預(yù)期的走低，也使得部分客群的購(gòu)房計(jì)劃主動(dòng)延后，觀望情緒之下購(gòu)房需求的萎縮將使得四季度成交量持續(xù)走低，而需求的減少也將使得此輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)被終結(jié)，預(yù)計(jì)2016年四季度北京純商住宅價(jià)格走勢(shì)將趨于穩(wěn)定。

二手房?jī)r(jià)部分“大房子”已開(kāi)始降價(jià)

“從國(guó)慶之后成交的房源來(lái)看，大戶型非普通住宅的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)了”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍告訴記者。他所說(shuō)的“價(jià)格”，既包括成交價(jià)又包括業(yè)主的掛牌報(bào)價(jià)。

寇海龍說(shuō)，來(lái)自門(mén)店的成交信息顯示，國(guó)慶之后的幾天時(shí)間里，總價(jià)在千萬(wàn)左右的、140平方米以上的大戶型房源，已經(jīng)出現(xiàn)多宗降價(jià)成交的案例，降價(jià)幅度主要在幾十萬(wàn)元，“現(xiàn)在只是剛剛開(kāi)始，降溫將是大趨勢(shì)，而大戶型房源首當(dāng)其沖”。

在寇海龍看來(lái)，新政對(duì)于二套房的殺傷力非常大，單就首付比例由50%上漲至70%的這一項(xiàng)規(guī)定，就會(huì)在短期內(nèi)擠出為數(shù)不少的投資客。不少待售大戶型房源的業(yè)主已經(jīng)有了價(jià)格下調(diào)的預(yù)期。寇海龍預(yù)計(jì)，短期之內(nèi)，北京樓市的成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯下滑，著急出售的大戶型房源將先行降價(jià)，而普通住宅所受的影響預(yù)計(jì)不大，春節(jié)前后或?qū)⒊霈F(xiàn)一輪降溫行情。

“要想近期快速成交，唯一的辦法就是下調(diào)價(jià)格，大戶型房子的降幅會(huì)更明顯”。東四環(huán)鏈家某門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，大戶型本來(lái)就不好出售，新政的沖擊會(huì)更加明顯。這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前還沒(méi)有出現(xiàn)大量降價(jià)拋售的局面，但不少業(yè)主的報(bào)價(jià)已經(jīng)開(kāi)始有松動(dòng)跡象了，坐地起價(jià)甚至“一口價(jià)”的局面預(yù)計(jì)很快就將一去不復(fù)返。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，北京二手房在過(guò)去一周，房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)了10%(報(bào)價(jià)下調(diào)房源數(shù)量比例)短期出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下調(diào)的個(gè)案，買(mǎi)賣(mài)雙方依然在博弈過(guò)程中。58同城、趕集網(wǎng)和安居客的調(diào)查報(bào)告預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)在成交量下調(diào)1-2個(gè)月后，會(huì)有明顯松動(dòng)可能性。特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高的情況下，部分前期獲利投資者可能會(huì)快速售出。

除了價(jià)格的松動(dòng)外，上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，另外近期還出現(xiàn)的一個(gè)趨勢(shì)是，隨著購(gòu)買(mǎi)二套房的成本大增，之前“住一套再買(mǎi)一套”的客群，由于無(wú)法支付更高的首付，不得不變成“賣(mài)一套再買(mǎi)一套”，這樣就使得國(guó)慶之后，掛牌出售的房源數(shù)量開(kāi)始有所增加。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：根據(jù)部分在各城市的二手房報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì)，深圳與北京二手房在過(guò)去一周，房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)了10%，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：調(diào)控政策力度較大的北京、深圳、南京、合肥、蘇州等城市，成交量下調(diào)幅度更是接近50%。短期出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下調(diào)的個(gè)案，買(mǎi)賣(mài)雙方依然在博弈過(guò)程中，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在成交量下調(diào)1-2個(gè)月后，會(huì)有明顯松動(dòng)可能性，特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會(huì)快速售出。

購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望

“本來(lái)手里有一筆錢(qián)打算再買(mǎi)一套房用來(lái)投資，但是新政一出，現(xiàn)在首付款要漲到70%，確實(shí)有些承擔(dān)不了了”。近日，家住通州的曹小姐告訴記者，兩個(gè)月前，她開(kāi)始在望京、回龍觀等區(qū)域看二手房，準(zhǔn)備再購(gòu)置一套離地鐵較近的小戶型二手房用來(lái)投資。“湊一湊50%的首付還是可以支付的，但是70%就根本沒(méi)‘戲’了。”

新房市場(chǎng)也擠出了不少這樣的投資客。國(guó)慶期間在南城某售樓處看房的一位準(zhǔn)購(gòu)房者向記者表示，節(jié)前自己看中了這個(gè)樓盤(pán)一套120平方米的三居室，買(mǎi)房目的主要是為了自住兼投資，因?yàn)閷儆诙追瞧胀ㄗ宰》孔樱凑招抡撸赘犊畋壤龔?0%上漲到70%。這樣明顯超出了自己的預(yù)算，如果要買(mǎi)的話，可能就要賣(mài)掉現(xiàn)在住的房子，要么就要跟親戚朋友借一大筆錢(qián)，所以現(xiàn)在仍在猶豫要不要買(mǎi)。

在投資者動(dòng)搖、改善需求受限的同時(shí)，對(duì)于剛需購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，新政的出臺(tái)無(wú)疑緩解了壓力。在新政出臺(tái)之前，郭先生一直在南城看房，一路高攀的房?jī)r(jià)、業(yè)主動(dòng)輒坐地起價(jià)，讓郭先生一度惶恐不已。“本來(lái)以為今年會(huì)一直漲下去，沒(méi)機(jī)會(huì)出手了”，郭先生說(shuō)，沒(méi)想到國(guó)慶節(jié)前一紙新政出臺(tái)，讓自己重新看到了希望。“政策明顯是要保護(hù)剛需的，估計(jì)很快就會(huì)有一大波投資客退場(chǎng)，那無(wú)疑就意味著我們剛需的機(jī)會(huì)來(lái)了!”

從我愛(ài)我家自身的交易數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等，和政策出臺(tái)前相比均有明顯回落;與之前恐慌的市場(chǎng)氣氛相比，客戶和業(yè)主雙方的心態(tài)也發(fā)生了根本性變化，購(gòu)房人由恐慌著急買(mǎi)房轉(zhuǎn)為觀望，預(yù)計(jì)兩成左右的客戶將延緩或取消購(gòu)房計(jì)劃;業(yè)主也由坐地漲價(jià)轉(zhuǎn)為觀望，部分客戶已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低房屋報(bào)價(jià)，以求快速成交套現(xiàn)，市場(chǎng)逐步回歸理性。

開(kāi)發(fā)商忙著重新梳理客戶

從供應(yīng)情況來(lái)看，2016年十一長(zhǎng)假7天(10月1日-10月7日)北京住宅市場(chǎng)僅有4個(gè)項(xiàng)目入市，其中僅億城燕西華府一個(gè)普宅項(xiàng)目，以及中昂時(shí)代廣場(chǎng)、西長(zhǎng)安壹號(hào)等3個(gè)商辦項(xiàng)目。4個(gè)項(xiàng)目新增1012套，預(yù)售許可面積5.5萬(wàn)平方米，與節(jié)前一周14盤(pán)入市的盛況已不可同日而語(yǔ)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，節(jié)前“京8條”新政的突然襲擊，使得大量項(xiàng)目的入市節(jié)奏被打亂。由于首套和二套房首付比例的同時(shí)提高，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)于客戶購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)行重新甄選，因此紛紛延后開(kāi)盤(pán)。而基于新政之后的市場(chǎng)觀望情緒，十一期間開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目銷(xiāo)量也并不樂(lè)觀，此前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“日光盤(pán)”現(xiàn)象短期內(nèi)將不復(fù)存在，純商住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售速度將放緩。而商辦產(chǎn)品此次并未納入到收緊調(diào)控的范圍之內(nèi)，因此該類(lèi)產(chǎn)品入市積極性仍將保持高漲。

“現(xiàn)在其實(shí)沒(méi)啥變化，因?yàn)榻衲陿I(yè)績(jī)已經(jīng)基本上都完成了，各家考慮的是明年怎么辦的事兒。”一位房企業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)一些年底前計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，但還沒(méi)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目影響會(huì)更大一些，特別是價(jià)格高的頂豪產(chǎn)品。

一位高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向記者表示，隨著樓市新政出臺(tái)，對(duì)于之前客戶帶來(lái)明顯影響，我們這幾天重新梳理客戶情況，看有意愿、有實(shí)力買(mǎi)房的準(zhǔn)客戶還能剩下多少，能接受的首付款是多高。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，“9·30”新政之后，北京高端市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏將顯著放緩，年底前豪宅供應(yīng)市場(chǎng)將進(jìn)入冰凍期。對(duì)于尚未入市的高端項(xiàng)目而言，面對(duì)新政下首付成數(shù)的提高，需要重新梳理客戶的購(gòu)房意愿及首付實(shí)力，如果客戶流失量過(guò)大則需要一個(gè)過(guò)程去重新積累客戶，因此只能被迫延緩入市時(shí)間。

土地開(kāi)閘住宅用地加速供應(yīng)

加大自住房等保障房土地供應(yīng)，是北京樓市新政的重要一環(huán)。在過(guò)去幾年，自住房成為解決中低收入人群居住的最大供應(yīng)調(diào)控措施，在自住房供應(yīng)多的年份，市場(chǎng)明顯降溫。

近日，位于亦莊的一宗住宅地塊拍賣(mài)，盡管地塊的居住用途將全部用于建設(shè)自住型商品住房，但在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍之前網(wǎng)上已經(jīng)收到11次報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)更是引來(lái)11家房企的競(jìng)逐。最終，經(jīng)過(guò)40多輪競(jìng)價(jià)，該地塊被博大新元以21.1億元的總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)20824元/平方米。

公開(kāi)資料顯示，該地塊為R2二類(lèi)居住用地，建筑控制規(guī)模為101325.2平方米，居住70年，辦公50年，商業(yè)40年。其中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“自住型商品住房”(最大套型面積90平方米)，銷(xiāo)售限價(jià)為23000元/平方米(含全裝修成本)。

按照建筑面積算，該地塊將產(chǎn)生1300套總價(jià)在200萬(wàn)左右的自住房。

按照一般住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在明年啟動(dòng)申購(gòu)，2019年到2020年竣工入住。按照該地塊要求的最大套型面積90平方米計(jì)算，單套價(jià)格最高為207萬(wàn)元，按照新政規(guī)定的政策性住房仍可享受商貸30%、公積金20%的首付政策，購(gòu)買(mǎi)者只需支付62萬(wàn)元的首付即可。

“9·30”北京新政規(guī)定，各區(qū)要進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品房用地入市交易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在今年接下來(lái)的不到3個(gè)月時(shí)間里，北京還將有多個(gè)自住房地塊入市。

除了自住房用地加速供應(yīng)之外，9月29日，國(guó)土局網(wǎng)站還新增5宗住宅用地掛牌，其中4宗位于海淀北部永豐產(chǎn)業(yè)基地，另外1宗則位于大興黃村興華大街。這些地塊基本全部執(zhí)行90/70政策，將在11月集中競(jìng)價(jià)拍賣(mài)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，目前北京商品住宅庫(kù)存量已降至64446套，面對(duì)北京商品住宅市場(chǎng)供求矛盾的加劇，在庫(kù)存不足的現(xiàn)狀下，亟待推出住宅用地來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，平抑恐慌心態(tài)，北京國(guó)土部門(mén)一次性推出5宗住宅用地，正是有類(lèi)似的考量。

郭毅分析，此前北京高價(jià)地頻出的現(xiàn)象已經(jīng)引起了決策層的關(guān)注和警惕，并因此造成在4月推出延慶地塊之后，北京住宅用地極為罕見(jiàn)地出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的斷頓現(xiàn)象。而此次一次性推出5宗地塊，其中4宗商品住宅地塊并未如此前一樣，明確達(dá)到競(jìng)價(jià)上限后競(jìng)建政策房面積，有可能在醞釀新一輪的限制性政策，比如2011年曾短暫執(zhí)行過(guò)的“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”等，從而防止北京高價(jià)地和高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，也避免因此推導(dǎo)市場(chǎng)產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，催升投資投機(jī)需求。