別墅成交排行榜常客 自用需求占主力

商住別墅 多方無(wú)奈的選擇

上周，多個(gè)區(qū)縣商住產(chǎn)品從6月15日暫停網(wǎng)簽的消息被證實(shí)為謠言，但其影響仍在不斷發(fā)酵。雖然網(wǎng)簽未停，但多方消息均透露，有關(guān)部門確實(shí)在商討有關(guān)限購(gòu)深化的事宜，并且注意到商住的問(wèn)題，或推相關(guān)政策監(jiān)管。受此影響，商住項(xiàng)目仍在繼續(xù)瘋狂搶收，上周(6月13日-6月19日)北京樓市成交套數(shù)排行榜上，前10名均為商住項(xiàng)目。

在這些項(xiàng)目中，除了市場(chǎng)熟悉的小戶型、低總價(jià)商住公寓外，另一種近幾年市場(chǎng)上層出不窮的產(chǎn)品——商住別墅也占據(jù)了一定席位。業(yè)內(nèi)人士指出，商住別墅是地王推高倒逼開發(fā)商產(chǎn)品升級(jí)的結(jié)果，這類產(chǎn)品相對(duì)目前市場(chǎng)上的住宅和別墅產(chǎn)品，總價(jià)低、品質(zhì)高、贈(zèng)送面積大，受到改善型客戶的青睞。但商住存在的問(wèn)題，這類項(xiàng)目同樣無(wú)法回避。商住別墅成為市場(chǎng)的寵兒，更多是“兩害相權(quán)取其輕”的結(jié)果。

商住瘋狂 別墅也有商住盤

雖然商住暫停網(wǎng)簽的消息已被證實(shí)為謠言，但商住類項(xiàng)目仍在市場(chǎng)上狂奔搶收。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第三周(6月13日-6月19日)北京商品房(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交5188套，環(huán)比增加17%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近8周以來(lái)的新高。這一成交量也延續(xù)了第二周的上升態(tài)勢(shì)，兩周成交量之和已超過(guò)5月全月成交量。截至19日，北京商品房共實(shí)現(xiàn)成交11100套，比5月全月的成交量還超出了37%，在這其中商住類產(chǎn)品的成交占比高達(dá)76%，而上周成交套數(shù)排行榜中前十的席位也均被商住所占領(lǐng)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，基于北京將會(huì)加強(qiáng)調(diào)控商改住產(chǎn)品的預(yù)期下，商住類項(xiàng)目仍在加緊入市，在政策之前集中出貨，搶收業(yè)績(jī)。除了像北京城建·北京密碼、天恒世界集這類近期頻繁入市的項(xiàng)目之外，純新盤首開·中晟廣場(chǎng)、首創(chuàng)中心·天閱公館也抓緊有利時(shí)機(jī)推盤入市。

瘋狂出貨的商住項(xiàng)目中，不僅有小戶型、低總價(jià)的商住公寓，另一種產(chǎn)品——商住別墅也迎來(lái)集中成交。所謂商住別墅，是指純商業(yè)或辦公地塊上打造出的別墅產(chǎn)品。目前市場(chǎng)上的商住別墅主要分為兩類，一類是一些低密度的商住用地，被開發(fā)成了商住別墅，在當(dāng)前市場(chǎng)上的主要代表是恒大書院、龍熙旭輝·6號(hào)院、東亞·華欣灣等。另一類則是開發(fā)商創(chuàng)新研發(fā)出的空中墅，將以往有些局促的LOFT產(chǎn)品升級(jí)為與別墅層高區(qū)別不大的空中別墅，代表產(chǎn)品有恒大未來(lái)城等。

這些項(xiàng)目，從誕生起，就將自己定位在別墅類，這也造成在多個(gè)機(jī)構(gòu)的別墅成交排行榜上，總能見到這類商住別墅的身影。以今年集中簽約出貨的龍熙旭輝·6號(hào)院為例，無(wú)論是區(qū)域、別墅還是商住類項(xiàng)目成交排行榜上，總能占據(jù)一席之地。

提高產(chǎn)品附加值 土地倒逼開發(fā)商研發(fā)新商住

以往提起商住兩個(gè)字，幾乎是小戶型、低總價(jià)的代名詞，更是很難講商住和別墅聯(lián)系到一起。那為何這些年市場(chǎng)上，商住也有了別墅盤呢?

郭毅表示，商住別墅的出現(xiàn)，主要是地價(jià)推高倒逼開發(fā)商升級(jí)產(chǎn)品的結(jié)果。不限購(gòu)的商住類產(chǎn)品是開發(fā)商的回款利器，但在某些價(jià)位段，以往的剛需和小投資客無(wú)法為這類產(chǎn)品買單。為提高產(chǎn)品附加值與土地價(jià)格匹配，開發(fā)商開始在產(chǎn)品上下足工夫，對(duì)應(yīng)新的置業(yè)人群，開發(fā)出適合的產(chǎn)品。

以亞奧板塊的恒大書院為例，該項(xiàng)目是誕生于恒大曾經(jīng)拍下的北京最貴自住房地塊之上，被限定銷售價(jià)格2.8萬(wàn)元/平方米的自住房，最終樓面價(jià)約為2.1萬(wàn)元/平方米。自住房銷售的部分，幾乎無(wú)利潤(rùn)可言。而恒大書院，則是該地塊上的商業(yè)部分。根據(jù)亞奧板塊的特點(diǎn)，恒大將該項(xiàng)目打造成了“獨(dú)棟商墅”，將功能定位在既能開門做生意，又能擁有像別墅一樣的空間休息，由業(yè)主來(lái)自由組合空間功能，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的亞奧板塊獨(dú)辟蹊徑。

另一排行榜上的常客，龍熙旭輝·6號(hào)院，受益于第二機(jī)場(chǎng)的概念、項(xiàng)目周邊的整體環(huán)境和別墅類的產(chǎn)品形態(tài)，今年已成交超過(guò)500套。疊拼的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、大量的贈(zèng)送面積加上較低的總價(jià)，充分滿足了剛需改善型客戶“享受型”的需求。300萬(wàn)元至500萬(wàn)元每套的總價(jià)，已經(jīng)低于目前北京樓市商品房的平均總價(jià)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露，相較普通別墅，商住別墅在單價(jià)上具備很大優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，將商住地塊打造成別墅產(chǎn)品也有一定天然優(yōu)勢(shì)，在規(guī)劃上可發(fā)揮的空間更大。

轉(zhuǎn)手成本高

自用仍是主要需求

雖然是以別墅的形態(tài)存在，但追根究底，這類產(chǎn)品在政策中，仍是被劃歸在商住一類，對(duì)于或?qū)?lái)臨的商住調(diào)控，這類產(chǎn)品會(huì)受到什么影響呢?

郭毅分析認(rèn)為，調(diào)控，也許會(huì)增加這類產(chǎn)品的供應(yīng)量。她解釋道，目前政府主要是通過(guò)加大分割出讓的單套面積，從而控制商業(yè)辦公產(chǎn)品將使用用途改為住宅，但對(duì)于商住別墅類產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，單層面積必須要保證一定的尺度，才能確保別墅居住功能的實(shí)現(xiàn)，所以這類調(diào)控手段對(duì)于商住別墅效果并不明顯，反而可能在規(guī)劃條件許可的情況下，促使一部分原本計(jì)劃開發(fā)為公寓產(chǎn)品的項(xiàng)目升級(jí)為別墅，造成商住別墅供應(yīng)量的增加。

對(duì)于商住別墅，調(diào)控，不能例外，商住產(chǎn)品存在的問(wèn)題，同樣無(wú)法回避。對(duì)于商住產(chǎn)品的弊端，最常被提及的就是使用和交易成本。郭毅介紹，在使用成本上，住宅與商住大概是1：2至1：3的關(guān)系，也就是如果住宅一個(gè)月的水電消費(fèi)是100塊，商住大概是200至300塊。目前最大的問(wèn)題是燃?xì)狻](méi)有燃?xì)狻⒂秒姶艩t的話，就算是大功率電磁爐，也會(huì)讓日常生活有一定的不適。相較普通商住產(chǎn)品，商住別墅面積更大，使用成本的增加也會(huì)更多。

而在交易上，張大偉表示，二手別墅轉(zhuǎn)讓本來(lái)就比較困難，商住別墅在這點(diǎn)上的影響并不大。郭毅也指出，商住別墅的購(gòu)房者大部分是自住需求客戶，商住的稅費(fèi)高會(huì)影響到項(xiàng)目的成交，但對(duì)于以自住目的為主的客群，這并不是最大的短板。投資需求主要衡量稅費(fèi)，自住需求則衡量生活成本和舒適度。雖然未來(lái)轉(zhuǎn)讓會(huì)遇上問(wèn)題，但相對(duì)房?jī)r(jià)與居住品質(zhì)，很多購(gòu)房人還是不得不妥協(xié)。

文/門庭婷

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商住房的弊端

一、商住一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務(wù)，學(xué)區(qū)房就更別想了。

二、商住項(xiàng)目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。

三、買商住的話，貸款期限一般不能超過(guò)10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

四、商住在購(gòu)買和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。

五、商住用的不是民水、民電，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅。

六、買商住不能遷入戶口。

七、商住基本上都沒(méi)有燃?xì)猓荒苡秒姶艩t。

八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。

九、商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，要比住宅貴很多很多。

十、由于很難成立業(yè)委會(huì)，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時(shí)很多權(quán)益不受法律保障。

十一、商住的宜居性較差，因?yàn)槔锩婕扔芯幼〉摹⒂钟修k公的，人員混雜，安全性差。

(來(lái)源：京房字)