二三線城市新增供應量小于新增成交量

5月份超半數城市住宅庫存下降

易居房地產研究院20日數據顯示，截至2016年5月底，監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.6%。

綜合近一年數據可知，2015年下半年開始全國35個城市庫存總體呈現下滑態勢，到了2016年1-3月份繼續出現下滑，4月份隨著房企推盤節奏的加快，庫存規模略有上升。5月份庫存走勢再次出現下滑。

從具體城市來看，有15個城市的庫存出現了同比增長。其中，太原、茂名和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到84.7%、76.9%和68.2%。同時，35個城市中，有20個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中合肥、南京和蘇州的同比跌幅較大，跌幅分別為64.9%、54.5%和49.7%。這3個城市屬于庫存明顯不足的城市。

供小于求是促使庫存下降的主要原因。易居的數據顯示，5月份35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2305萬平方米，環比減少25.0%，同比增長24.7%。5月份推盤節奏相比4月份有所放緩。5月份，35個城市月度新增供應量小于新增成交量(其中5月份新增成交量為2531萬平方米，環比減少12.7%，同比增長15.4%)。

分城市類型來看，5月份一、二、三各線城市庫存均出現下降。截至5月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3071、17542和4266萬平方米，環比增幅分別為-0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分別為-15.0%、-3.9%和1.0%。

據分析，首先，一線城市在2016年1-3月份庫存保持環比和同比雙雙下滑的態勢，4月份環比出現了正增長，這和成交萎縮、推盤節奏加快有關系。而到了5月份繼續出現環比和同比的下滑。其次，二線城市5月份新增供應量為1756萬平方米，低于4月份2213萬平方米的水平。同時新增供應量小于新增成交量，導致庫存出現了環比下跌態勢。觀察2016年前5個月的數據，庫存均保持了環比和同比下跌的態勢。再次，三線城市5月份新增供應量為232萬平方米，而新增成交量為288萬平方米，新增供應量小于新增成交量，這使得庫存出現下滑。不過，總體上看三線城市的去庫存任務依然艱巨。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“從庫存規模來看，一線城市后續補庫存的迫切程度依然較大。與此同時，從5月份存銷比即庫存去化周期指標來看，二三線城市的去化速度有所加快”。

數據顯示，5月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.2和16.0個月。相比4月份8.4、10.5和16.9個月的數值而言，一線城市基本不變，而二三線城市的去化速度均有加快。

值得一提的是，整體而言目前存銷比也處于歷史低位。5月份，35個城市新建商品住宅存銷比為10.6，這也意味著市場需要用10.6個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比4月份10.9個月收窄了0.3個月的水平。

“存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續上漲且漲幅偏大的市場邏輯。2016年上半年預計該指標總體上會在低位徘徊，這也意味著后續房價將繼續上漲。”嚴躍進說。

嚴躍進認為，2016年一線城市已連續17個月存銷比數值低于12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。此外，部分城市存銷比數值比一線城市還要小，房價上漲幅度自然更大。

他進一步表示，蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2個月左右的水平，此類城市后續房價看漲預期會繼續得到強化，近期政策收緊的概率在增加。