原標題：商業(yè)盤整：商業(yè)地產(chǎn)迎轉型“風口”

一邊是新興購物中心和寫字樓不斷涌現(xiàn)，另一邊是持續(xù)的降租、關店和拋售，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商宣布向商業(yè)地產(chǎn)轉型聲猶在耳，商業(yè)地產(chǎn)的競爭卻已經(jīng)從最初的亢奮全面進入白熱化階段，租金收益低、電商沖擊以及同質(zhì)化競爭成為行業(yè)難題。在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，許多開發(fā)商運營商開始瞄準互聯(lián)網(wǎng)+領域，以求站上風口尋找增長的新動力。

京華時報記者潘秀林京華時報制圖吳尚楠

經(jīng)營分化加劇

“業(yè)績不佳項目的租金下滑，抵消了市場領先項目的租金增長，二季度，租金總體增長率顯著放緩”。日前，仲量聯(lián)行在其發(fā)布的2015年第二季度北京房地產(chǎn)市場報告中如此表示。

幾乎同時，世邦魏理仕在二季度的房地產(chǎn)市場報告中也表示，電商的蓬勃發(fā)展對傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)持續(xù)造成沖擊，受此影響，零售物業(yè)的租金增長進一步放緩，本季度全國租金環(huán)比僅微升0.1%，為2009年二季度以來最低增幅。

“目前市場上總共有兩類表現(xiàn)較差的項目”，仲量聯(lián)行中國華北區(qū)研究部總監(jiān)和中國區(qū)零售市場首席分析師麥哲文告訴記者，一類是定位高檔的核心區(qū)小型新項目，這些項目定位錯誤，再加上開業(yè)時過度重視租金，目前正在掙扎著填滿剩余的租賃空間，且不得不通過降低租金來吸引租客;第二類是一些空置率持久居高的項目，這些項目不是無法充分滿足客戶群的需求，就是受累于區(qū)位的不理想，導致客戶數(shù)量不足，以及對維持穩(wěn)定租客流的無能為力。這一趨勢使二季度租金僅僅環(huán)比和同比上漲了0.3%和2.8%，核心項目的租金表現(xiàn)略好，分別上漲了0.7%和4.7%。

“在競爭愈為白熱化的當下，業(yè)績良好及經(jīng)營不善項目的差異將會越來越明顯。”麥哲文說，市場領導者將會繼續(xù)與低質(zhì)量的購物中心形成差距，并成為未來租金增長的主要推動力。

再轉型成趨勢

傳統(tǒng)商業(yè)的衰弱已成定局，不過，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，目前也正是商業(yè)地產(chǎn)“重整河山”的好機會。

“填補區(qū)域空白型、替代升級型以及創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)將是未來市場的發(fā)展機遇”，業(yè)內(nèi)人士認為，選址、定位與設計、金融能力以及操作團隊將是商業(yè)地產(chǎn)未來能否勝出的關鍵。

“電商進一步滲透至實體零售”，世邦魏理仕在分析報告中稱，隨著跨境電商在試點城市開展業(yè)務，各城市核心商圈購物中心出現(xiàn)越來越多保稅超市、保稅商品展示平臺的身影。電商帶來的不僅是單純的購物支付模式的“跨界”，還有經(jīng)營上的“跨界”。在消費渠道漸趨多元、消費訴求不斷演變之際，越來越多的零售品牌從單一業(yè)務轉向關注體驗型生活消費，通過改善購物體驗及產(chǎn)品豐富度增加顧客黏度。經(jīng)過一個季度的沉寂后，快時尚品牌活躍度也開始明顯回升。

與此同時，寫字樓市場也正在經(jīng)歷新一輪轉型。雖然今年春節(jié)過后北京寫字樓市場逐漸回暖，但移動互聯(lián)網(wǎng)風潮仍帶動了市場的變革，業(yè)內(nèi)人士認為，對于未來寫字樓市場的發(fā)展，寫字樓不僅要將客戶變?yōu)橛脩簦€應實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+寫字樓”鏈接、交互、社交的平臺，引導更多寫字樓向“互聯(lián)網(wǎng)+”時代創(chuàng)新轉型。

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