由于工作的緣故,早些年,看到油價(jià)和鐵礦石價(jià)格不停地往上躥,心里莫名地有些發(fā)慌。其實(shí),鐵礦石跟我們的生活沒啥關(guān)系,但它每年都要漲個(gè)30%甚至50%,就替我們的鋼鐵企業(yè)著急,仿佛命脈被人家給把住了。

油價(jià)雖然跟很多人關(guān)系密切,譬如開車的朋友,但只要不是開SUV,油價(jià)漲到10塊也不會(huì)對(duì)生活質(zhì)量構(gòu)成致命威脅。但當(dāng)油價(jià)爬到100美元上方,120、130、140,有國(guó)際機(jī)構(gòu)甚至預(yù)測(cè)會(huì)到250美元,那時(shí)也是蠻恐慌的,畢竟很多行業(yè)也離不開油。

誰曾想,這幾年,鐵礦石和石油都嘩啦啦往下掉,到現(xiàn)在都沒有投行敢說已經(jīng)到底。原因當(dāng)然是世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不明朗,尤其是新興經(jīng)濟(jì)體。其實(shí)這些經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)沒有那么糟,但資產(chǎn)價(jià)格和大宗商品價(jià)格都有個(gè)特點(diǎn),似乎漲起來沒有頂,跌起來沒有底。

教科書說,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自有其規(guī)律,繁榮-衰退-蕭條-復(fù)蘇之類。聽沃頓商學(xué)院的老師講課時(shí)提到,現(xiàn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)處于復(fù)蘇期,但一般民眾不會(huì)這么認(rèn)為,他會(huì)說,我的收入沒怎么上漲,找個(gè)工作還挺難,經(jīng)濟(jì)怎么就復(fù)蘇了?跟經(jīng)濟(jì)學(xué)家用數(shù)據(jù)說話不一樣。

當(dāng)然,政府總?cè)滩蛔∫糜行沃?來調(diào)節(jié)市場(chǎng)的波動(dòng)。最主要的,是對(duì)抗危機(jī)。譬如,我們當(dāng)年的4萬億政策,為了減緩國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。2012年又有“小四萬億”之說,則是為了防止經(jīng)濟(jì)下滑過快,失速。

事后諸葛總是容易的,但就當(dāng)時(shí)來說,見效最快的當(dāng)然是投資驅(qū)動(dòng)。GDP增速保住了,甚至還為世界經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定作出了貢獻(xiàn),但代價(jià)也不菲,突出的問題就是現(xiàn)在討論較多的產(chǎn)能過剩。石子扔到湖里會(huì)起漣漪,投資放出去就形成產(chǎn)能。一方面是我們的投融資體制還很傳統(tǒng),一方面當(dāng)時(shí)也沒那么從容的時(shí)間讓你來論證,把錢花出去再說。

從專家討論的情況看,產(chǎn)能過剩,并非某一個(gè)行業(yè)。其中重化和制造業(yè)應(yīng)該是產(chǎn)能較為集中的行業(yè)。但很少有人想到,進(jìn)入2014年以后,房地產(chǎn)也成為產(chǎn)能相對(duì)過剩的行業(yè)。這與2013年以前的黃金十年形成強(qiáng)烈反差。

之所以說是相對(duì)過剩,是指區(qū)域性的、結(jié)構(gòu)性的。譬如,深圳就不存在商品房過剩的問題,所以它的房?jī)r(jià)就上漲最快。而一些三四線城市,明顯就是過剩。鄂爾多斯、營(yíng)口這些耳熟能詳?shù)某鞘芯筒槐卣f了,一位朋友2014年初跟我提起,中部某縣級(jí)市所在的政府駐所,在建商品房項(xiàng)目有三四十個(gè),即使再過10年也賣不完。

近年來有一個(gè)熱詞叫“三期疊加”,即增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期,在這種背景下的產(chǎn)能消化,就需要較長(zhǎng)的時(shí)間。它同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)增速放緩,房地產(chǎn)很難一枝獨(dú)秀。像上述某縣級(jí)市,建那么多商品房,真把自己當(dāng)小深圳了。

退一萬步說,即使今年GDP增幅能保持2013年的水平,房地產(chǎn)也不可能回到2013年。狂奔了10年,怎么也得整理一段時(shí)期了。而哪怕今年商品房銷售面積只增長(zhǎng)6.5%,全年的成交量也將創(chuàng)下歷史新高。而這樣的增幅,勉強(qiáng)稱得上是穩(wěn)定增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)從過去動(dòng)輒20%以上的增長(zhǎng),到今天回落到個(gè)位數(shù)的增幅,房地產(chǎn)企業(yè)就面臨兩種轉(zhuǎn)變:一是地產(chǎn)商尤其是老板的心態(tài)。從狂奔、快跑到慢走,企業(yè)的組織架構(gòu)、戰(zhàn)略和文化,都要調(diào)整。有些地產(chǎn)商實(shí)際上早在2012年、2013年就慢下來了,很適應(yīng)目前的穩(wěn)定狀態(tài),但有些房企卻仍制定了不切實(shí)際的快速增長(zhǎng)計(jì)劃。說實(shí)話,我很為這樣的企業(yè)擔(dān)憂。

二是盈利。整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都慢下來了,利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率下滑是再正常不過的。事實(shí)上,全社會(huì)的投資回報(bào)率、資本報(bào)酬率都在往下走。房企得學(xué)會(huì)適應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)。我倒是佩服那些主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率逆勢(shì)增長(zhǎng)的企業(yè)。

房地產(chǎn)以個(gè)位數(shù)為代表的“穩(wěn)定增長(zhǎng)”預(yù)計(jì)將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)期。過去10年,每次宏觀調(diào)控都有輿論說樓市將發(fā)生大洗牌的時(shí)代,只有在行業(yè)處于平臺(tái)整理的階段才會(huì)真正到來。也因此,5年內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)將大幅增長(zhǎng)。

但請(qǐng)小心,所有的資金鏈危機(jī),都不是突然發(fā)生的。并購(gòu)者必須百倍地小心,排除那些隱藏在財(cái)務(wù)報(bào)表之外的地雷。所有的老板都不會(huì)甘心將自己創(chuàng)立的企業(yè)拱手相讓,反悔、設(shè)障,是航道上可以想見的礁石。(編輯 駱軼琪)