對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，經(jīng)歷了4月—7月的瘋狂，在8月迎來(lái)了量?jī)r(jià)齊跌，使得火熱的樓市有了降溫的趨勢(shì)。

但在這樣的背景下，8月的下調(diào)依舊是源于更多的開(kāi)發(fā)商希望能夠備足充足的貨源，以求在即將到來(lái)的“金九銀十”大舉入市。由此可見(jiàn)，8月的降溫只是為了9月的升溫。而目前也或?qū)⑹墙衲曩?gòu)房的最佳“窗口期”。

8月

降溫？樓市成交數(shù)據(jù)創(chuàng)新低

一直火熱的北京樓市在8月迎來(lái)了下降趨勢(shì)。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年8月上半月北京住宅(新建純商品住宅和二手住宅)成交總量為14820套，與上月同期相比下跌12%。

統(tǒng)計(jì)顯示，8月上半月，北京全市新建純商品住宅(不含保障房)成交量為6018套，與上月同期相比下跌19%，上半月的成交均價(jià)為24620元/平方米，與7月相比下跌3.3%。

事實(shí)上，同樣下跌的還有二手房市場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)顯示，8月上半月，北京全市二手住宅成交量為8802套，與上月同期相比下跌6%，上半月通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的二手房交易均價(jià)為39146元/平方米，與7月相比上漲3.3%。

而從最近6周的北京住宅網(wǎng)簽總量走勢(shì)來(lái)看，已經(jīng)從今年第28周的8180套降至上周的6946套。在這其中，上周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2279套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量上漲4.4%，與去年同期的網(wǎng)簽量相比小幅提升0.5%，較7月同期新建商品住宅網(wǎng)簽量下降38%。根據(jù)市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為4667套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量上漲13.5%，與去年同期的網(wǎng)簽量相比大幅上漲146.4%，比7月同期二手住宅網(wǎng)簽量下跌2.2%。

“從數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然環(huán)比上周交易量出現(xiàn)上漲，但是與7月份相比，北京樓市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫勢(shì)頭。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，一方面，3月以來(lái)的一系列樓市利好政策對(duì)樓市的刺激作用逐步減弱，且7月至今未有利好政策繼續(xù)出臺(tái)，經(jīng)過(guò)了大半年購(gòu)房需求的集中釋放后，北京整體住宅市場(chǎng)成交顯現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì);另一方面，進(jìn)入三季度以來(lái)，銀行放款出現(xiàn)“分水嶺”，北京地區(qū)個(gè)別銀行放款節(jié)奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場(chǎng)的成交熱度下降。

火爆？入市樓盤(pán)普遍“日光”

然而，與數(shù)據(jù)所反映的正好相反，北京樓市入市的樓盤(pán)依舊有著不俗的銷(xiāo)售成績(jī)。在8月，一些開(kāi)發(fā)商還是將項(xiàng)目選擇入市。大量剛需盤(pán)與改善型樓盤(pán)入市，重燃起購(gòu)房者的置業(yè)熱情。而在8月入市的10余個(gè)樓盤(pán)中，絕大多數(shù)都以“日光”，其中西山藝境加推房源在2天被全部售罄，銷(xiāo)售額達(dá)到4億元。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近期8月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目包括了西山藝境、首開(kāi)熙悅尚郡、韓建青春誌、嘉城中心、潤(rùn)澤公館以及易郡。

近期，西山藝境迎來(lái)了數(shù)百位購(gòu)房人，此次開(kāi)盤(pán)西山藝境推出60套洋房以及聯(lián)排別墅，其中洋房總價(jià)450萬(wàn)/套起，別墅產(chǎn)品總價(jià)900萬(wàn)/套起。值得注意的是，該項(xiàng)目在2天內(nèi)便全部售罄，銷(xiāo)售4億元。

“西山藝境之所以能叫好又叫座，與其自身多年苦練的內(nèi)功有很大的關(guān)系。項(xiàng)目不僅地理位置私密性強(qiáng)，還將發(fā)布全年客戶(hù)活動(dòng)服務(wù)體系，為業(yè)主打造更加專(zhuān)業(yè)的定制化的半山生活的同時(shí)，也為西山藝境帶來(lái)了更加廣闊的客戶(hù)群與口碑。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

此外，位于房山的韓建青春誌也在8月開(kāi)盤(pán)，此次開(kāi)盤(pán)共推出200套房源，戶(hù)型為70-105平方米兩居及90平方米三居，開(kāi)盤(pán)均價(jià)26000元/平方米。

“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天來(lái)的客戶(hù)有兩百多人，房山本地的占大多數(shù)，由于項(xiàng)目處于良鄉(xiāng)的核心位置，性?xún)r(jià)比較高，很受剛需客戶(hù)的歡迎。”該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示。而項(xiàng)目方表示，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便實(shí)現(xiàn)去化率80%，目前也已基本售罄。

數(shù)據(jù)與市場(chǎng)的沖突成為了8月樓市的最大看點(diǎn)。但在沖突的背后，其真正的原因還是在于開(kāi)發(fā)商收緊供貨，導(dǎo)致入市樓盤(pán)減少，均價(jià)則也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。

此外，對(duì)于2015年最后一個(gè)季度的市場(chǎng)走勢(shì)，一向?qū)鞘凶呦蚺袛囝H有見(jiàn)地的任志強(qiáng)再度發(fā)聲，稱(chēng)樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，該輪房地產(chǎn)調(diào)整已完成“V字形”的低谷，9月份開(kāi)始，房?jī)r(jià)將一路上漲。拐點(diǎn)來(lái)臨之際，“購(gòu)房窗口期”隨之進(jìn)入讀秒倒計(jì)時(shí)。

9月

“金九銀十”將迎供應(yīng)旺季

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有34個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括使館壹號(hào)院、天恒金融街公園懿府、元都尚街等20個(gè)純新盤(pán)，以及包括恒華·安納湖、領(lǐng)秀慧谷、龍湖長(zhǎng)城源著等在內(nèi)的14個(gè)老項(xiàng)目后期。這一開(kāi)盤(pán)量也將標(biāo)齊今年入市量最高的5月份，再度創(chuàng)造年內(nèi)供應(yīng)“小高峰”。

近期，房企進(jìn)入中報(bào)密集發(fā)布期，其中大量房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑，下滑幅度甚至超過(guò)50%。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析認(rèn)為，房企利潤(rùn)下滑的主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣指數(shù)偏低，尤其是二三線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售緩慢。因此隨著一線城市銷(xiāo)售情況的不斷回暖，全國(guó)布局的房企多會(huì)選擇加快一線城市推盤(pán)節(jié)奏，以一線城市的銷(xiāo)售來(lái)彌補(bǔ)整體利潤(rùn)的缺失。

此外，被稱(chēng)為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”，高端市場(chǎng)自然不會(huì)錯(cuò)過(guò)此次樓市盛會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，34個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，高端公寓項(xiàng)目有入市預(yù)期的則多達(dá)6個(gè)，另外受到稀缺地理位置影響的市區(qū)老項(xiàng)目，以及受到周邊高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)的郊區(qū)老項(xiàng)目也出現(xiàn)上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，逐步邁入高端物業(yè)陣營(yíng)。而隨著2015年銷(xiāo)售季已過(guò)去近三分之二，這些新老高端項(xiàng)目們大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

商住依舊占重頭

隨著樓市整體轉(zhuǎn)暖，在限購(gòu)政策依然嚴(yán)格的背景下，商住項(xiàng)目不限購(gòu)、小戶(hù)型、低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)再度凸顯，不少被限購(gòu)的需求開(kāi)始流向商住市場(chǎng)，不少商住項(xiàng)目憑借較高性?xún)r(jià)比突圍領(lǐng)漲，熱銷(xiāo)之勢(shì)絲毫不遜于住宅市場(chǎng)。在北京樓市中，商住產(chǎn)品成為繼高端項(xiàng)目之后，北京樓市中表現(xiàn)最為搶眼的產(chǎn)品。

以8月樓市供應(yīng)為例，8月預(yù)計(jì)入市的30個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，商住項(xiàng)目高達(dá)13個(gè)。在北京依然限購(gòu)的背景之下，商住項(xiàng)目“不限購(gòu)”的優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，吸引了大量投資型需求的關(guān)注。另外在北京整體房?jī)r(jià)已上漲到一定程度、六環(huán)外都超過(guò)20000元/平方米的現(xiàn)實(shí)之下，商住項(xiàng)目的“低價(jià)”特性也吸引了部分首置型剛需人群的購(gòu)買(mǎi)。而在未來(lái)市場(chǎng)當(dāng)中，由于土地拍賣(mài)方式所導(dǎo)致的自住房與豪宅為主導(dǎo)的二元模式下，具備居住功能的商住類(lèi)項(xiàng)目也將成為市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。

從今年商住格局看，目前商住產(chǎn)品的供應(yīng)主要集中在五環(huán)到六環(huán)中間，商住產(chǎn)品的成交主要集中在大興、房山、通州等近郊區(qū)域，特別是在通州區(qū)域，商住項(xiàng)目占據(jù)通州新盤(pán)供應(yīng)半壁江山。

統(tǒng)計(jì)顯示，9月通州區(qū)域預(yù)計(jì)將有6個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金隅78墅一個(gè)別墅項(xiàng)目，首開(kāi)萬(wàn)科城市之光、天晟嘉園兩個(gè)普宅項(xiàng)目，以及世界僑商中心等3個(gè)商住項(xiàng)目。尤其是通州運(yùn)河核心區(qū)板塊，9月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中有3個(gè)位于這一板塊，如果運(yùn)河核心區(qū)商住項(xiàng)目的預(yù)售證能夠得以審批過(guò)關(guān)，未來(lái)該區(qū)域更將出現(xiàn)商住項(xiàng)目集中爆發(fā)的現(xiàn)象。

價(jià)格有望進(jìn)一步上漲

事實(shí)上，由于供應(yīng)跟不上需求的勢(shì)頭在普宅市場(chǎng)愈演愈烈，供需矛盾讓價(jià)格加速上漲。

據(jù)鏈家分析，純商品住宅成交均價(jià)有望在9月再次出現(xiàn)上漲，一方面是由于結(jié)構(gòu)性因素引起，價(jià)格在2萬(wàn)/平方米以下的成交占比為29.4%，較上周減少14.1個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性拉升了成交均價(jià);另一方面，8月份較為熱銷(xiāo)的項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的價(jià)格上調(diào)。供應(yīng)不足，而需求持續(xù)釋放，供需矛盾加劇使價(jià)格出現(xiàn)上漲。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年二季度以來(lái)，純商品住宅成交量近2.7萬(wàn)套，而供應(yīng)量?jī)H為1.8萬(wàn)套，差額近9000套，供需缺口較大。

實(shí)際來(lái)看，目前市場(chǎng)需求仍然旺盛，不論是剛需盤(pán)與改善項(xiàng)目，均能獲得較好的去化。上周入市的剛需住宅中建國(guó)際公館與通泰國(guó)際公館，去化均在八成以上。

價(jià)格方面，漲價(jià)項(xiàng)目仍在擴(kuò)圍，且漲價(jià)幅度有所增加，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份較為熱銷(xiāo)的項(xiàng)目中約有七成以上的項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的上漲，漲幅在3%以上占比達(dá)三成。而7月份上漲項(xiàng)目的占比僅為四成，且漲幅在3%以上的僅占一成。預(yù)計(jì)隨著供需矛盾的加劇，未來(lái)價(jià)格上漲的壓力依然較大，尤其金九銀十臨近，漲價(jià)項(xiàng)目或?qū)⒂羞M(jìn)一步的增加。(記者 徐楠)